«Каким образом можно произвести взаиморасчет между продавцом и покупателем при покупке квартиры?»

При заключении любого гражданско-правового договора первостепенное значение имеет добросовестность каждой из сторон договора.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлены определенные права и обязанности продавца и покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, их ответственность при неисполнении своих обязательств по договору.

К договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть применены общие положения Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этих видах договоров.

В частности, в соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В большинстве случаев оплата покупателем стоимости недвижимого имущества происходит заблаговременно до государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако это создает определенную стрессовую ситуацию для покупателя, поскольку может возникнуть ситуация, при которой продавец после получения денег будет уклоняться от государственной регистрации, или появятся сведения о наличии определенных обременений на объект недвижимости со стороны третьих лиц. Покупатель изначально не заинтересован участвовать в затяжных судебных процессах, в связи с чем появляется вопрос о возможной финансовой защите при исполнении своих обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества.

Основными способами оплаты стоимости квартиры являются:

— оплата наличными денежными средствами,

— оплата с использованием банковской ячейки,

— оплата с использованием банковского аккредитива.

Юридическое оформление сделки купли-продажи недвижимого имущества носит затяжной характер. Для перехода права собственности на объект недвижимости требуется его государственная регистрация (ст.551 ГК РФ). Если денежные средства передаются до государственной регистрации, создается рискованная ситуация для покупателя, поскольку продавец, как уже было указано, может отказаться от дальнейшего оформления сделки. Если же денежный расчет осуществляется после регистрации перехода права собственности, рискует уже сам продавец, который может лишиться и денежных средств, и объекта недвижимости.

В случае, если имеются сомнения и недоверие к личности стороны по договору, следует воспользоваться существующими финансовыми инструментами, которые позволят защитить интересы обоих участников сделки. К ним относятся банковская ячейка и банковский аккредитив.

Кроме того, стороны договора могут договориться о передаче покупателем денежных средств в депозит у нотариуса.

•  Оплата стоимости недвижимости с использованием банковской ячейки.

По договору хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе клиенту предоставляется право самому помещать ценности в сейф и изымать их из сейфа, для чего ему должны быть выданы ключ от сейфа, карточка, позволяющая идентифицировать клиента, либо иной знак или документ, удостоверяющие право клиента на доступ к сейфу и его содержимому.

При этом указанный договор может содержать положение о предоставлении банковского сейфа в пользование другому лицу без ответственности банка за содержимое сейфа.

Таким образом, обе стороны, и продавец, и покупатель, имеют доступ к банковской ячейке, что позволяет им в равной степени при возникновении неблагоприятной ситуации незамедлительно воспользоваться денежными средствами, находящимися в банковской ячейке при нарушении одной из сторон сделки своих обязательств.

В договоре аренды банковской ячейки стороны могут указать определенные условия, при которых будет открыт доступ к ее содержимому. Например, для продавца – это представление в банк конкретного комплекта документов о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, после чего появляется доступ к банковской ячейке для получения денежных средств.

Банковская ячейка резервируется обеими сторонами договора на тот срок, когда продавец может получить доступ к денежным средствам, если сделка осуществилась, а покупатель – в случае, если перехода права собственности не произошло, и продавец отказался от прохождения государственной регистрации.

• Оплата стоимости недвижимости с использованием банковского аккредитива.

В силу п.1 ст.867 ГК РФ при расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств.

Аккредитив является условным денежным обязательством, принимаемым на себя банком-эмитентом.

При этом способе расчета покупателя с продавцом сначала происходит заключение договора между сторонами сделки о способе расчета через аккредитив и согласование с банком условий договора и порядка расчета. После этого покупатель открывает банковский счет либо использует уже имеющийся и оформляет аккредитив. После открытия банком аккредитива, оригинал договора передается продавцу, а денежные средства переводятся на его счет только после предъявления установленного договором комплекта документов.

Указанный способ оплаты осуществляется в безналичной форме и в нем может быть задействован не один банк.

• Оплата стоимости недвижимости с использованием депозита у нотариуса.

Согласно п.1.1 ст.327 ГК РФ соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрена обязанность должника исполнить обязательство по передаче денег или ценных бумаг путем внесения долга в депозит нотариуса.

Статьей 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации 11.02.1993 №4462-1, установлено, что стороны сделки могут обратиться к нотариусу по месту исполнения обязательства. Нотариус принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору. Кредитор, в свою очередь, извещается нотариусом о поступлении денежных сумм, которые подлежат выдаче по его требованию. В рассматриваемой ситуации в соглашении между продавцом и покупателем следует указать условие о выдаче денежных средств при представлении надлежащего комплекта документов о проведенной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, законодатель предоставляет широкий выбор способа исполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, что создает определенные гарантии для успешного заключения сделки.