«Я арендую офисное помещение. Аренда заканчивается через 3 месяца. Недавно арендодатель предложил мне заключить второй договор аренды, который начнет действовать сразу после окончания действия первого договора. Мы подписали такой договор, в котором указали будущую дату. Однако у меня поменялись условия деятельности, и я хочу либо досрочно отказаться от аренды, либо досидеть до ее окончания. Арендодатель, узнав о том, что я не буду продлять аренду сообщил мне, что за отказ от будущего договора я заплачу ему штраф. Может ли арендатор досрочно отказаться от договора аренды? Должен ли я платить штраф за отказ от будущего договора?»
В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Случаи досрочного расторжения договора по требования арендатора установлены статьей 620 ГК:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Однако это не исчерпывающий перечень. Статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Поэтому вы должны открыть свой договор и найти соответствующие положения, которые предоставляют вам право требования досрочного расторжения договора.
Если такие положения договором не предусмотрены, вы должны руководствоваться статьей 620 ГК РФ.
Не исключено, что за одностороннее расторжение договора арендодатель предусмотрел в договоре условие об оплате вами штрафа.
Если ваш отказ от договора не предусмотрен договором и не подпадает ни под одно из обстоятельств статьи 620 ГК РФ, то вам придется заплатить штраф.
Относительно договора, в котором указана дата будущего времени.
В соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Правила передачи предусмотрены статьей 224 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Исходя из смысла приведенных норм договор, который вы подписали на будущее время, считается незаключенным.
Таким образом, если к моменту наступления даты будущего времени вы не примете помещение (не подпишете передаточный акт), то у вас не возникнет обязательство по оплате за пользование им.
До окончания действия первого договора направьте арендодателю письмо, в котором сообщите:
- о намерении освободить помещение в соответствующее число последнего месяца аренды (смотрите свой договор), назначьте дату и время освобождения помещения и подписания акта передачи помещения арендодателю;
- о заявлении считать договор, заключенный на будущее, незаключенным и о своем намерении не принимать помещение в аренду.