Подарить или продать. Как передать квартиру близкому родственнику?
Право собственности на имущество может быть приобретено на основании сделки об отчуждении этого имущества (статья 218 ГК РФ). Следовательно, чтобы передать близкому родственнику право собственности на недвижимое имущество, можно заключить договор купли-продажи или договор дарения.
Условия заключения обоих договоров регламентированы Гражданским кодексом Российской Федерации.
На что следует обратить внимание.
- В силу положений п.1 ст.572 ГК РФ договор дарения является безвозмездным. При выборе вида договора передачи недвижимости в собственность это необходимо учитывать во избежание дальнейшего оспаривания сделки на основании п.2 ст.170 ГК РФ.
- В силу положений пп.18.1 п.1 ст.217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Налог на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества подлежит уплате продавцом при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного законом.
Для случаев продажи недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, установлен трехлетний срок ожидания для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Во всех остальных случаях продажи – 5 лет владения.
- Нотариальные тарифы за удостоверение сделок, регламентированы Налоговым кодексом Российской Федерации и ст.22.1 «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате», утвержденные Верховным Судом РФ 11.02.1993 №4462-1.
Поскольку Гражданским кодексом РФ установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества, нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, и нотариус, занимающийся частной практикой, взимают государственную пошлину по ставкам, установленным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, а именно ст.333.24 Налогового кодекса Российской Федерации — 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Поскольку для договора дарения недвижимого имущества не установлена обязательная нотариальная форма, за удостоверение данной сделки, предметом которой является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки взимается нотариальный тариф, установленный п.1 ст.22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, а именно при сумме сделки
до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.
Более подробную информацию о размерах нотариальных тарифов за оказание услуг правового и технического характера можно найти на официальном сайте нотариальной палаты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
- Кроме случаев признания договора дарения недействительным, существуют основания отмены договора дарителем в установленных Гражданским кодексом РФ случаях по ст.578 ГК РФ.
Договор купли-продажи не может быть расторгнут на подобных условиях одной из сторон договора.
- На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов на основании ст.36 Семейного кодекса Российской Федерации.
На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- О возможности оспаривания обоих видов договоров следует вести речь в каждом конкретном случае.
При заключении договора следует учитывать соответствие его закону, указание всех существенных условий договора, заключение его дееспособным лицом, способным осознавать характер своих действий или руководить ими.
При выборе одного из договоров следует понимать характерный признак каждого договора: возмездность и безвозмездность. Существует возможность оспаривания договора купли-продажи как притворной сделки при отсутствии признака возмездности совершаемых действий, в частности, при отсутствии реальной передачи денег.
В каждом конкретном случае при заключении обоих видов договоров следует учесть все обстоятельства и выбрать оптимальный и выгодный вариант передачи в собственность недвижимого имущества.